Devenir propriétaire d’un bien immobilier n’est plus réservé aux gros portefeuilles désormais. Tout individu, quel que soit son budget, a la possibilité de se créer un patrimoine aux nombreux atouts grâce aux SCPI, les sociétés civiles de placement immobilier.
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Plusieurs associés réunissent des fonds qui seront gérés par un exploitant appelé société de gestion afin de financer l’achat non pas d’un seul immeuble, mais de plusieurs. Ils détiennent alors des parts de sociétés à partir desquelles leur part de loyer est calculée et qui représenteront leur voix au moment des votes aux assemblées générales. Ce sont des parts de SCPI.
Le rôle de la société de gestion
Cet exploitant prend tout en main :
- la gestion du parc : achat des immeubles, recherche de locataires, gestion des baux, entretien et réparation, rénovation, revente
- la prise en charge des associés : émission des parts, collecte des fonds, collecte des loyers, calcul des dividendes à distribuer et des provisions à placer de côté (les PGE, provisions pour gros entretiens). Idem pour le calcul du report à nouveau éventuel.
- le pilotage de la SCPI : mise en place des stratégies en vue d’atteindre les meilleures performances pour chacune des SCPI. Exemple : recherche de rentabilité, augmentation des taux d’occupation physique et financier, calcul du prix de la part et de sa revalorisation
En somme, l’investisseur n’aura qu’à acquérir des parts et percevoir ses dividendes chaque trimestre. En contrepartie, la société de gestion prélève sa rémunération par le biais des loyers perçus.
Achat au comptant ou à crédit ?
Pour devenir propriétaire grâce à la SCPI, il suffit donc d’acheter des parts de ces dernières et ce, au comptant ou à crédit.
- L’achat au comptant permet de jouir pleinement des revenus, puisque l’investisseur n’aura pas à planifier le remboursement d’un emprunt à crédit quelconque.
- L’achat à crédit est intéressant pour jouir de l’effet de levier
- Combiner ces deux options est aussi possible : injecter son apport personnel pour financer son acquisition et le compléter avec un prêt bancaire. Solution intéressante pour financer plusieurs SCPI sans avoir à s’alourdir avec un endettement sur plusieurs années.
Achat en démembrement
Deux possibilités également avec l’achat en démembrement :
- en usufruit pour percevoir des revenus immédiats pendant une durée préalablement convenue, et profiter d’une décote sur le prix de la part. Celui qui achète des parts en usufruit est délesté des contraintes liées à la revente au moment de la sortie d’investissement puisque c’est le nu-propriétaire qui récupère ce droit (l’usufruit) en devenant alors plein propriétaire.
- En nue-propriété pour échapper au paiement de l’impôt foncier par rapport aux dividendes perçus. Celui qui achète des parts en nue-propriété profite, lui aussi, d’une décote sur le prix d’acquisition. S’il décide de revendre ses parts après avoir acquis la pleine propriété, il tire alors profit d’une plus-value par rapport au prix d’achat initial (de la nue-propriété) et prix de revente (en pleine propriété).
Les différents types de SCPI
Les SCPI sont commercialisées par le biais de deux grandes familles :
- les SCPI résidentielles dont les immeubles jouissent des dispositifs fiscaux tels que la loi Pinel, le régime du déficit foncier et la loi Malraux. Ce sont les SCPI fiscales
- les SCPI professionnelles dont le patrimoine se compose de différents types d’immeubles loués par des PME et des TPE soigneusement sélectionnés afin de générer des loyers de qualité.
Une troisième famille de SCPI permet, non pas de percevoir des dividendes, mais plutôt d’encaisser des gains : ce sont les SCPI de plus-value.
En conclusion, l’investisseur pourra donc devenir propriétaire de différents types d’immeubles en achetant des parts de SCPI et profiter de tous les avantages qu’offrent chacune d’elles.
